Les plus pessimistes compteront le nombre de devantures fermées dans la rue de Paris. Et il est vrai qu’elles sont un peu trop nombreuses pour que l’artère principale de la bastide puisse revendiquer son lustre d’antan. Les grandes enseignes ont tendance à préférer des locaux plus modulables, plus visibles et agrémentés de parkings. En zone périphérique donc. Quant aux indépendants, ils ont parfois du mal à subsister dans un contexte économique peu propice pour le prêt-à-porter. Ce constat n’est cependant pas une fatalité et un début de mue est à l’œuvre, à l’abri des regards des chalands et des badauds.
Comprendre la source du problème
Comme cela a déjà été évoqué maintes fois, l’un des problèmes les plus récurrents des commerçants de la rue de Paris, c’est le montant souvent exorbitant de leur loyer. Avant même de réaliser les premières ventes du mois, ils partent avec un sacré handicap qui fragilise dangereusement l’équilibre financier. Certains locaux avoisinent les 3000, 4000 voire 5000 €. Pour une commune comme Villeneuve, c’est évidemment très excessif. Conséquence directe, les rideaux tombent et peuvent rester vacants un long moment. Une question se pose alors : comment un propriétaire peut-il préférer ne pas louer plutôt que baisser le loyer ? « Il faut savoir que beaucoup d’immeubles de la rue appartiennent à des foncières depuis l’époque où le dynamisme commercial était au plus haut », répond Arnaud Mazard, le manager de commerce du Grand Villeneuvois. Ces fameuses foncières sont assises sur un patrimoine immobilier si immense, que la petite ligne villeneuvoise dans le bilan peut bien être déficitaire sans que cela ne pose le moindre problème. Une fois que l’on a dit ça, le problème de l’hyper-centre n’est pas pour autant résolu.
Des investisseurs qui rachètent
Seulement voilà, dans les coulisses notariales, les choses sont doucement en train de bouger. Des négociations intenses sont menées auprès des foncières pour baisser les loyers et pour qu’elles acceptent de lâcher leur à un bon prix, au profit d’investisseurs privés. Et cela semble marcher. « Plusieurs immeubles ont d’ores et déjà été rachetés », confirme Arnaud Mazard. Des Toulousains, des Bordelais, des Castrais, d’autres et même quelques locaux arrivent avec une stratégie sensiblement différente de leurs prédécesseurs. « Ils ont compris à quel point la rentabilité locative du secteur est intéressante », poursuit le manager de commerce. Le prix d’achat relativement modeste permet des réhabilitations importantes dans les logements situés au-dessus des commerces. « Beaucoup ne le savent pas mais il existe un dispositif pour bénéficier en plus d’un accompagnement financier sous forme de subventions. Il s’agit des ORI (ndlr, opérations de restauration immobilière) et de l’OPAH RU, qui visent à transformer les conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. » Le pôle Urbanisme est ici à la manœuvre.
Une charge répartie
En misant autant, sinon plus, sur les baux résidentiels que sur les baux commerciaux, ces investisseurs répartissent la charge sur l’ensemble des étages. « Avant, le commerçant au rez-de-chaussée devait payer pour l’ensemble du bâtiment puisque les appartements étaient vides », indique Arnaud Mazard. Il sera désormais plus facile d’attirer des locataires, aux profils plus diversifiés. L’installation récente de l’UNA 47, association d’aide à domicile, en est un bon exemple. Attention tout de même à ne pas s’enflammer trop rapidement. Ces transformations prendront un certain temps, entre l’acquisition des biens, les délais d’instruction pour l’ensemble des travaux à effectuer et la remise sur le marché.
Une offre de logement augmentée et repensée //
Outre le (futur) regain d’attractivité des locaux commerciaux, le dynamisme du cœur de bastide peut se trouver renforcé par un deuxième aspect : le retour en force de nouveaux habitants. « Pendant longtemps, le format studio était la panacée grâce à sa rentabilité. Mais Villeneuvesur-Lot ne compte pas encore assez d’étudiants pour que ce soit le modèle le plus pertinent. On a aussi besoin de logements plus qualitatifs », estime Arnaud Mazard. L’objectif : attirer une population active, des familles, des CSP+, de jeunes retraités avec du pouvoir d’achat… En résumé, celles et ceux qui sont les plus susceptibles de consommer dans les magasins du centre-ville. Les travaux réalisés dans les immeubles récemment rachetés tendent à aller dans ce sens, et les appartements déjà mis sur le marché ont presque tous trouvé preneur, l’off re locative de cette nature étant insuffi sante dans les environs. C’est cette même philosophie que l’on retrouve dans deux gros programmes, initiés par Domofrance et la SEM 47, toujours dans ce même quartier. Deux fois sept logements sociaux « haut de gamme » dans la rue Sainte-Catherine. Au total, entre les bailleurs sociaux et les initiatives privées, près de quarante nouveaux ménages pourraient poser leurs valises dans les années à venir.
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