Le réseau Amanda, au cœur du marché //
Les chiffres et analyses présentés ci-après proviennent des membres du réseau Amanda, anciennement AMEPI. En Lot-et-Garonne, Amanda regroupe 26 agences, dont la plupart des grandes enseignes de l’immobilier. Ensemble, elles ont cumulé plus de 70 millions d’euros de transactions en 2025. Leur perception du marché est donc assez représentative des tendances du moment.
+6,8%
Le volume de ventes a repris des couleurs par rapport à l’exercice précédent et retrouve surtout des niveaux moyens proches de la situation pré-Covid. « Nous voyons deux grandes raisons à cela. Tout d’abord, l’attractivité des prix. Les vendeurs s’adaptent à la réalité du marché et revoient leurs exigences tarifaires à la baisse. D’autre part la diminution des taux d’intérêt, facteur essentiel dans les actes d’achat de notre secteur », analyse Franck Chatelet, gérant de la Maison de l’immobilier à Villeneuve-sur-Lot.
3,5%
Le taux de crédit immobilier moyen s’établit autour de 3,5% pour une durée de 25 ans, et environ un dixième de point en moins sur 20 ans. « Certains espéraient passer sous la barre des 3%. Mais quoi qu’il en soit, c’est bien plus avantageux que les 4,5% que l’on a connus il y a encore pas si longtemps. En 2026, le scénario privilégié est celui d’une stabilité durable. L’effet sur les transactions est positif. Les potentiels acquéreurs sont moins enclins à repousser leur achat puisqu’ils n’attendent plus de baisse dans un avenir proche », développe Franck Chatelet.
La fin du boom locatif ? //
La conjoncture globale de ces dernières années a créé un climat délétère pour la bonne marche des ventes immobilières. « La guerre en Ukraine, le conflit israélo-palestinien, les dérives trumpistes, l’instabilité parlementaire française… Tous ces éléments génèrent de l’inquiétude, inquiétude qui pèse sur le marché. Quand on ne sait pas de quoi demain sera fait, si on pourra garder son emploi, on ne souhaite pas s’engager sur une longue durée avec un emprunt. Qui plus est quand les taux de crédit flambent. Beaucoup ont ainsi préféré l’agilité de la location », souligne Franck Chatelet. Sauf que ce basculement relativement soudain de la demande n’a pas trouvé toutes les réponses aux besoins exprimés. « Il faut se souvenir que l’un des principaux effets de la période Covid, c’est le souhait très marqué d’avoir des espaces extérieurs : un jardin pour les maisons et une terrasse pour les appartements. En location, il s’agit d’une denrée rare et ça le reste aujourd’hui. On a donc assisté à une très forte tension sur ce type de biens avec une inflation sur les loyers. J’ai vu des loyers passer de 750 € avant la guerre en Ukraine à près de 950 €… Mais un autre facteur explique aussi ces hausses de prix : la montée en gamme avec de belles rénovations esthétiques et énergétiques. Maintenant, on arrive sur une phase d’atterrissage. Il y a un plafond de verre lié au plafond de ressources des candidats locataires. De plus, le marché de l’achat retrouve une partie des ménages. »
Des investisseurs locatifs venant de plus loin //
Plusieurs agents immobiliers du secteur constatent que le profil des investisseurs locatifs tend de moins en moins à être l’autochtone qui place son pécule près de chez lui mais des ressortissants d’autres départements venant chercher la très bonne rentabilité du Lot-et-Garonne, et de Villeneuve-sur-Lot en particulier.
Un déséquilibre structurel toujours présent //
Le marché de la vente et celui de la location connaissent des réalités bien différentes. Si les deux se rejoignent vers des niveaux plus conformes à la normale, le stock de biens disponibles n’obéit pas du tout aux mêmes ratios. Pendant que la tension locative reste forte, en particulier sur certaines typologies de logement, les acheteurs ont clairement la main par rapport aux vendeurs. « Quand on regarde les biens à la vente, on constate que le stock est près de deux fois plus important qu’avant mars 2022… Il n’y a clairement pas assez d’acquéreurs en face. Ces derniers ont du choix et jouent donc leur carte pour faire baisser les prix », indique le patron de la Maison de l’immobilier.
Villeneuve-sur-Lot vs Agen : l’écart se creuse //
Les deux plus grandes villes du Lot-et-Garonne ne sont pas logées à la même enseigne en matière de prix de vente. Maisons : À Villeneuve-sur-Lot, 32% des maisons vendues en 2025 se sont négociées à moins de 100 000 €, dont près de la moitié en dessous des 50 000 €. À Agen, à peine 6% des transactions se font sous les 100 k€. À l’inverse, dans les tranches hautes, Villeneuve est à la traîne. Seuls 7% des biens ont dépassé les 250 k€ contre 25% dans la ville-préfecture.
Des chiffres sur les prix à prendre avec des pincettes //
C’est probablement la donnée qui intéresse le plus les acheteurs comme les vendeurs. Et c’est pourtant l’une des plus difficiles à analyser. Selon les statistiques du réseau Amanda en Lot-et-Garonne, les prix de vente moyens en 2025 s’élèvent, pour les maisons, à 208 369 € à Agen et 142 469 € à Villeneuve-sur-Lot. Les baisses respectives de -2,09% et -8,70% sont à nuancer. « Si je prends l’exemple villeneuvois, on ne peut pas dire qu’un bien équivalent se vend 8% de moins en 2024 qu’en 2025. Ce n’est tout simplement pas vrai. On obtient ce résultat parce que le type de maisons vendues n’est pas tout à fait le même », insiste Franck Chatelet.
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