En Lot-et-Garonne, le marché immobilier est en quête de rééquilibrage

A l'occasion de l'assemblée générale de L'Amepi du Lot-et-Garonne, les professionnels de l'immobilier ont pu tirer un bilan sur le marché en 2023. Ainsi, le secteur traverse une année de réajustement, entraînant une nette modification de ses chiffres clés.

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« En 2023, fini les taux d’intérêt et les ventes records, mais l’envie d’immobilier et les projets, eux, subsistent. » C’est en quelque sorte la conclusion qu’ont tirée la trentaine d’adhérents du Fichier Amepi en Lot-et-Garonne, mercredi 11 octobre lors de leur assemblée générale annuelle. Pour rappel, le Fichier Amepi est le plus gros groupement d’agences immobilières indépendantes. En 47, les 29 agences adhérentes (dont une du Lot), permettent de compter sur 122 collaborateurs au sein de ce réseau. Mais alors dans quel but ? C’est en tout cas le nouveau président de l’association en Lot-et-Garonne Franck Chatelet, élu cette semaine, qui y répond.

« Le principe existe depuis plus de 15 ans et est inspiré d’un modèle nord-américain. Quand un client veut vendre sa maison, s’il vient voir une agence du groupement, toutes les agences s’en occuperont au sein du réseau. L’intérêt aussi pour l’acheteur, c’est que quand il recherche un bien, il profite du fichier des 29 agences d’un coup », détaille celui qui est aussi directeur de la Maison de l’immobilier.

Une évolution du tout au tout

Pour retracer l’année en cours, l’assemblée générale du Fichier Amepi a eu besoin de faire un brin de contexte, en l’occurrence, de revenir aux chiffres d’il y a quatre ans. « De 2019 à 2022, ce qui a surtout porté le marché, ce sont des taux d’intérêts très bas. On était descendu jusqu’à 1%, en un an et demi. Depuis, on est remonté à 4,30%. La crise sanitaire et les confinements ont donné envie aux gens de posséder un balcon, un jardin… il y avait de plus en plus de ventes, donc moins d’offres et cela a tiré le tout vers une hausse des prix », analyse Franck Chatelet.

En comparaison, sur les six premiers mois de l’année 2023, la tendance s’est inversée, notamment sur le volume de crédits immobiliers accordés, qui a chuté de 52%. « Les experts estiment qu’on n’a plus connu un tel phénomène depuis 60 ans. Forcément, la demande baisse et l’offre, elle, repart en hausse pour des prix toujours en baisse. C’est mécanique et cela engendre des ventes plus difficiles aujourd’hui. Cependant, on reste dans la suite du Covid et les gens ont toujours envie d’immobilier, mais sont contrariés par les conditions de crédit. » La situation est d’ailleurs inégale selon les types de biens. De ce fait, la remontée fulgurante des taux d’intérêts a engendré une chute du pouvoir d’achat. « Quelqu’un qui empruntait sur 25 ans il y un an et demi, qui remboursait 750€ par mois à 1%, il pouvait obtenir 200 000€ d’enmprunt. Aujourd’hui, avec les mêmes conditions, il n’aura plus que 140 000€. C’est catastrophique pour le métier. On a perdu 25% de pouvoir d’achat avec une même mensualité en deux ans. »

Des données qui sont toutefois à relativiser pour les professionnels du milieu. « Au final, si on regarde les 30 dernières années, on est sur des chiffres assez normaux. On revient à une normalité qu’il faut accepter, tout va s’équilibrer et on finira par y trouver notre compte. Pour les acheteurs, il est toujours facile de se loger en Lot-et-Garonne. »

« Les prix moyens sont vraiment précis, mais l’évolution mérite un contexte qui peut traduire une autre lecture de ces chiffres »

Les prix en Lot-et-Garonne

« Aujourd’hui, la baisse des prix semble amorcée sur les appartements, mais tout est à remettre ici dans son contexte. Par exemple, à Agen, cela ne veut pas dire qu’un appartement qui valait 117 000 il y a un an, en vaut plus que 101 000 aujourd’hui, cela veut peut-être dire que l’on a vendu plus d’appartements plus petits qu’avant. Le pouvoir d’achat a changé, donc les clients achètent moins chers et le type de bien change en conséquence. La seule donnée vérifiable à travers ce tableau, c’est qu’un appartement à Agen coûte en moyenne deux fois plus cher qu’à Villeneuve ou Marmande. Là-aussi, on l’explique par l’attractivité de la ville et l’importance de son marché d’appartements. »

Amepi 47

« Au niveau des immeubles, les évolutions n’ont aucun sens. Nous ne sommes pas du tout sur la réalité du marché. En 2022, il y a eu de nombreuses acquisitions d’immeubles par les investisseurs locatifs. Ils ont d’abord acheté ce qui n’était pas trop cher, donc cette année, il ne s’est vendu que ce qu’il restait dans le catalogue, des immeubles plus grands et donc plus chers. C’est l’interprétation qu’il faut en faire, car, en réalité, l’augmentation n’est pas si significative. »

Amepi 47

« Pour les maisons, les prix se tassent et ce n’est certainement que le début de cette phase. Tant que le taux d’intérêt restera à ce niveau-là, les prix devront se corriger et donc la tendance perdurera. Tout le monde va faire des efforts, les acquéreurs vont acheter plus petits et les vendeurs devront vendre moins cher que prévu. »

Amepi 47

Le mandat exclusif partagé, la stratégie optimale ?

« Dans notre réseau, on possède 811 biens à vendre rentrés en 2023 pour 639 vendus, des biens dont on a tous les éléments (photos, dimensions…), donc quand il s’agit d’analyser le marché, on a une base fiable sur le Fichier Amepi. C’est la seule base de biens vendus qui existe en Lot-et-Garonne, une agence qui travaille seule ou un notaire ne peuvent pas arriver à ce niveau. Pour preuve, en 2023, la réussite d’un mandat de vente sans exclusivité est de 20%, alors que la plupart des vendeurs vont recommander ce type de mandat même s’il marche moins bien. De plus, le mandat exclusif pour une seule agence arrive lui à 45% de taux de vente. C’est déjà mieux, mais pour un mandat de vente exclusif partagé du type Amepi, on atteint les 80% de réussite, preuve que le modèle est en pleine bourre. Durant mon mandat de président du Fichier Amepi en 47, mon objectif sera de convertir l’ensemble de la profession à ce système ».

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